租赁厂房为涉案厂房该如何解除合同并申请赔偿
编者按
房屋租赁合同在现实生活中非常常见，在租赁房屋时承租人一定要清楚出租人是否有权租赁该房屋，以免日后有不必要的纠纷出现。
涉案双方 原告：袁某。徐诗唯律师担任原告委托诉讼代理人。 被告：湖南某地产开发有限公司、傅某。 案情简述 裁判要点 原告为支持其诉请求，向法院提交证据：厂房租赁合同；中国建设银行个人活期账户交易明细、收据；微信支付转账电子凭证；送货单、微信截图证据；录音(附文字)；光盘(视频、照片)；短信、微信截图；单据、江西某有限公司产品销售单。对证据1、2、6、7的三性及证明目的，法院予以认可，对证据3、5的三性法院予以认可，对证明目的法院不予认可，对证据4、8中的单据记载内容，原告未能提供已付货款的证据材料，法院不予认定。结合原告于2021年11月11日发送给付某的短信内容，无法确认江西某有限公司产品销售单的真实性，法院不予认定。 被告为支持其答辩意见，向法院提交了证据：厂房租赁合同(两份)、意向合作协议；水电气位置及使用控制情况；劳动合同(付某)、微信截图、短信对话截图；劳动合同(刘某)、微信截图、函、营业执照；拍照照片位置、招租广告、楼盘租售代理协作为证据。对证据1、3的三性及证明目的，法院予以认可，对证据2、4、5的三性法院予以认可，对证明目的法院不予认可。 律师观点 我方查明，合同签订后，被告向原告出具了收到了半年租金129714元、押金20000元的收据。后原告进入涉案租赁厂房开始装修，2021年11月11日，原告停止装修。2021年11月13日，原告向被告发送了短信，该短信内容中原告陈述10月27日有唐姓房东来主张案涉厂房权利，为此，我方认为被告对原告欺骗隐瞒该事实，原告要求与被告解除合同，并要求被告退还押金20000元、租金129714元，墙砖材料费11350元、砌墙人工费7404元。后被告于2021年12月19日拆除了原告原有装修，重新进行了装修，并在案涉厂房上贴出了厂房出租公告。 另查明，2018年6月11日，湘潭市某有限公司与湘潭某房地产销售有限公司签订了楼盘租售代理协议，约定湘潭某房地产销售有限公司的职责为负责高新区湘潭等楼盘的推广、宣传、寻找客户、累积客户、签订客户。2019年12月11日，湘潭市某有限公司与湘潭某房地产销售有限公司签订了厂房租赁合同，约定位于湘潭市岳塘区某企业中心的园区4号栋内已出租厂房后期腾空场地或现有租客与湘潭市某有限公司租赁到期后优先出租给湘潭某房地产销售有限公司使用，并允许湘潭某有限公司转租厂房。2019年12月13日，湘潭某房地产销售有限公司与被告签订了厂房租赁合同，约定位于某区园区4号栋内已出租厂房后期腾空场地或现有租客与湘潭市某有限公司租赁到期后优先出租给湘潭某房地产销售有限公司使用，并允许转租厂房。 综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》，应予原告诉求。 相关法律规定 《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定： （一）民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二） （三） 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; （二） （三） （四） 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法院判决 以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述： 法院认为： 依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法发生法律效力，上述合同约定的是被告将其拥有合法使用权的案涉厂房出租给原告使用，被告是否享有案涉厂房的产权并不会影响合同的履行，而实际上被告在合同签订后依约将案涉厂房交付给原告装修使用，依约履行了合同确定的义务，且在原告未提供充足证据证实案涉厂房权属有争议致使租赁物无法使用的情况下，确认被告不存在任何违约情形;因此，本案既没有发生双方约定的合同解除条件，亦不存在法定解除情形，原告通过双方确认的微信方式向被告发出解除合同的通知行为，并不当然发生解除合同的法律效果，但在原告向被告发出了解除合同的通知后，被告于2019年12月19日对原告所承租厂房门面已有的装修进行了拆除后又重新装修，并发出厂房出租公告，可视为对原告通过双方确认的微信方式向被告发出解除合同的通知的认可，因此可推定双方协商一致解除合同，《厂房租赁合同》的解除时间为2021年12月19日。因合同履行过程中，双方均不存在根本违约行为，且选择解除合同，所以应根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定来承担合同解除的法律后果，结合上述确定的合同解除时间，被告应返还原告押金 20000 元、租金 64 136.40元。对于原告主张赔偿的材料费、人工费的问题，不予支持。综上，判决如下:解除原告袁某与被告湖南某地产开发有限公司签订的《厂房租赁合同》;被告在判决生效后10日内一次性向原告返还押金 20000元、租金64136.4元，共计84136.4元。 律师简介 徐诗唯律师，有五年以上房地产领域经验，持有全国房地产经纪人资格证，专注于民商事合同纠纷、刑事辩护、婚姻继承、劳动仲裁、民间借贷、侵权责任、企业法律顾问、非诉协商等。已代理百余件民事诉讼，广受当事人的好评。刑事辩护中，曾成功帮当事人取保候审、获得减刑、检察院不起诉决定等。
