21说法| 商品房代理销售合同常见法律问题解析
一、“跳单”的基本概念
二、商品房委托代理销售合同案件纠纷法院的审查要点 Q1 实践中，中介合同名称多样，有 “居间协议”“房屋买卖服务合同”“看房确认书”等。判断核心是合同是否生效且中介公司是否向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务。 Q2
具体审查要素：出售方是否独家委托以及委托条件；委托人与中介人之间有无委托协议，是否独家委托；哪方中介先行提供房源信息、带看房屋，带看时间及相应证据；不同中介人分别提供了哪些服务；委托人和中介人约定佣金由谁支付，委托人与实际成交中介约定佣金支付标准及实际支付主体及金额，委托人有无逃避付佣的动机；若实际签约主体与委托人不同一，则其与委托人的关系，以及在涉案中介人提供服务时，该实际签约主体有无参与。
Q3
三、“跳单”的法律后果
四、“跳单”纠纷中的举证责任问题
在认定是否构成“跳单”的审查中，除遵循民事诉讼举证责任分配一般规则“谁主张，谁举证”外，应区分不同构成要件，充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方法益的角度，分担举证责任。具体为，在中介人以委托人“跳单”为由起诉要求委托人支付报酬时，对构成要件中的前提条件和行为表现要件的举证责任应归于中介人，即中介人需举证其与委托人建立了中介合同关系并且向其提供了服务的事实以及委托人绕开其最终成交的事实。而对构成要件中核心要件，即对委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务进行审查时，应要求中介人就其知道或应当知道的事实，如涉案房屋其是否独家委托销售、其提供的服务的过程（提供房源信息、看房、磋商交易条件、初步签约、协助办理贷款等）进行举证。而委托人则需要就其掌握的事实和证据进行举证，如最终成交中介的带看记录、磋商记录、居间协议、实际成交价约定、佣金确认单、实际佣金支付凭证等，以证明其系通过其他中介的正常居间成交并支付了合理的佣金，并不存在利用原告该中介人提供的信息机会或者媒介服务的恶意。
