21视点丨开发商逾期交房，购房者维权无果、退房无门，怎么办？
07月28日
倾尽囊中所有购买商品房，结果开发商一而再再而三逾期交房，委托人莫女士沟通退房无果，委托湖南二十一世纪律师事务所维权，接受莫女士委托后，律所指派胡丹丹律师、林雅琦律师负责承办本案。
2020年莫女士与长沙市某房产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买一套面积114平方的商品房，约定首付款为326000元，剩余房款740000元向银行贷款，开发商应在2021年12月31日前向莫女士交付该商品房。莫女士倾尽囊中，按约支付完毕首付款、手续费、契税、物业维修基金等费用，每月还背负贷款的情况下，被申请人却未按时交房，且项目施工一直未有进展，交房遥遥无期。莫女士经与开发商多次沟通退房事宜均未取得明显效果，遂委托湖南二十一世纪律师事务所提出仲裁，请求退房、退还购房款并要求开发商承担相应损失。
本案的程序上难点为：商品房买卖合同约定管辖为仲裁、银行贷款合同为诉讼，如何在同案当中进行处理。本案的实体上焦点为：开发商应否退房；若退房退回款项应为多少？经过对案件事实的深入分析及多次与仲裁员进行沟通，律师意见如下：1、在商品房买卖合同纠纷处理过程中，因贷款合同系担保合同，为商品房买卖合同的从合同，为利于纠纷的解决，一般会追加贷款银行作为第三人在一案中进行处理。但在本案当中，因贷款合同约定的是诉讼，仲裁委员会认为贷款合同无明确的仲裁条款，因此无权受理。这就导致商品房买卖合同与贷款合同处理的割裂。对于这个问题，经律所团队沟通讨论，认为既然程序上绕不过去，那么就从实体上入手。即将本案贷款金额作为仲裁请求要求开发商进行返还。理由有二：其二为开发商已实际收到全款，贷款合同系莫女士作为借款人与银行作为出借人签订，现因开发商违约自然没有理由再占有贷款的道理。上述理由最终也经仲裁人认可并采纳，同意我方增加贷款部分的仲裁请求。第一，开发商多次逾期交房，导致莫女士合同目的无法实现，已构成根本违约，即使开发商用资金周转及疫情等原因进行抗辩，但并不能达到其证明目的。第二，开发商应退还莫女士已支付的款项及赔偿相应损失，包括全部购房款、契税、物业维修基金、手续费及逾期交房违约金、贷款利息损失律师费及仲裁费用等费用。
本案经长沙仲裁委员会审理，经多次沟通，促成双方最终达成调解，由开发商退还莫女士全部购房款及赔偿部分损失，莫女士拿到款项后将银行贷款结清，再配合开发商注销网签等手续，退回契税、维修基金等费用，最终达到一个双赢的效果。
