21动态丨从车位买卖看“合同履行不能”的法律辨析。
11月21日
2018年，A女士在某楼盘购置了一套商品房，因需在小区购买了一个停车位，约定交付时间为2020年3月。2020年，3月A女士购置的商品房交付，并交付了全款，开发商向A女士出具了票据。由于多方原因，楼盘停车位因楼盘开发商债务，被第三方查封，同年6月，车位经第三方检测，不符合交付标准，直至2022年9月，车位还是无法交付，自始车位未实际交付给A女士。A女士提起诉讼，要求解除车位购置合同，返还全款，承担资金占用损失。经人民法院判决，认为开发商根本违约，导致合同目的无法实现，判决解除合同，返还全款，支付资金占用成本。
《民法典》第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。“法定解除权“，通常被认为是当事人的一项法定权利，即在“合同目的不能实现时”，解除权人有权解除合同。故此，司法实践中认定当事人是否享有法定解除权，其关键在于如何认定“合同目的不能实现”。在司法实践中，“合同目的不能实现”往往有两种情形，一种合同一方有履行能力，但不履行，即合同可以继续履行，但一方以明确意思表示不再履行。另一种情形是合同已不具备履行的可能性，导致合同实际上无法履行。在司法裁判中，另一方基于上述两情况之一，申请解除合同一般被认为“依法享有解除权“。本案中，业主购置车位的目的，实现对车位的占用，并拥有车位的使用权，首先必须以车位交付为基础，楼盘开发商因债务，车业被第三方冻结，事实上交付不能；同时，由于楼盘未经过第三方检测不符合交付标准，车位质量不达标，导致产品交付不能，业主的购置目的无法实现，作为购买人的A女士，依法享有合同解除权。
2、“合同目的无法实现”违约方的法律责任：
《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《民法典》第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。司法实践中，对于认定为“合同履行不能”的情形下的“赔偿损失”的界定，在个案中，往往涉及的情形相对复杂，需要有充足的证据。这种损失包括预期利益损失和已实际造成的损失。特别是在预期利益损失的举证上，通常会要有综合的证据链作为支撑，才可得到支持。本案中，A女士已于合同签订时交付了全部车位购置款，车位预期交付的时间为2020年3月。依据合同签约时预期，自此时段开始，A女士应当正常使用车位。由于开发商未实际交付，导致的额外支出可能会有停车费等成本的支出，但是由于长达近三年的时间，停车费票据多，分散举证难度大，不太可能一一举证。同时楼盘作为款项的实际占有方，法院参考银行利息标准，要求开发商支付资金占用成本，一定程度也是考虑平衡A女士的损失补偿。
