房屋抵押是民间借贷中常见的担保方式，作为价值较大的不动产，在依法办理抵押登记的情况下，房屋抵押对于债权的实现能够起到很好的保证作用。 承租人以“买卖不破租赁”为由，要求继续履行房屋租赁协议，能否支持？
20**年4月22日，甲公司与银行签订最高额抵押合同一份，约定：甲公司自愿以名下一处不动产及土地出让权等，对案涉债务提供担保，期限自20**年4月22日起至20**年4月21日止。随后，甲公司办理了抵押登记手续，银行办理了他项权利证书。 20**年6月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议一份，协议约定甲公司将上述抵押的部分房屋出租给乙公司使用，租赁期限为20**年10月1日起至20**年9月30日止。签订协议后，乙公司即使用案涉房屋。 因甲公司未能及时履行还款义务，银行诉讼要求甲公司归还本息。判决生效后，因甲公司未能自觉履行还款义务，银行遂申请执行。执行过程中，法院裁定拍卖甲公司名下用于担保的房地产，丙公司成功竞拍并办理了相关产权登记，取得了案涉房屋的所有权。后因乙公司拒绝腾退案涉房屋，丙公司向人民法院提起诉讼。 乙公司辩称，其租赁房屋时间早于丙公司取得房产时间，根据“买卖不破租赁”原则，其仍有权租赁使用该房屋。 法院审理后认为，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同的时间点，晚于甲公司将案涉房屋抵押给银行的时间点。甲公司与乙公司之间签订的租赁协议对丙公司不发生法律效力，丙公司有权不再继续履行案涉租赁协议，遂判决乙公司于判决发生法律效力后10日内，将案涉房屋腾空交付给丙公司。
“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。但该原则的适用存在例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“买卖不破租赁”是有条件的，租赁行为原则上应发生在相关影响物权变动的行为之前。 本案中，抵押在先、出租在后，当事人又无特别约定，不符合“买卖不破租赁”的情形。
