21说法丨金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的法律问题辩析。_5_成功案例

21说法丨金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的法律问题辩析。

10月26日

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A（自然人）一直承揽B公司某楼盘的工程。2021年8月，双方达成结算，B公司应付A104万余元，双方签署协议，同意A认购B公司楼盘一套80余平的住房，用于抵扣其中的80余万元的工程款。
2021年9月，A与B签署了商品房买卖合同。2022年元月，B将该房屋与A办理了交付手续，但由于B公司原因，A累次跟催后，截止2023年8月份，未办理过户手续。

2022年6月涉案房屋因B公司与另一主体C案件查封，2022年12月，B与C达成调解协议，认可C公司对B公司享有1000余万的债权，法院出具了调解书。

2023年3月，A获悉房屋被第三人冻结后，委托本所律师，提起执行异议，被法院以理由不充分，不足以排除C公司的权利为由驳回，2023年6月，A提起执行异议之诉，A依据法律规范的要求，提交了系列证据，2023年10月份，该案认定A的执行异议之诉诉请事实清晰，法律依据充要，支持了A的全部诉请。

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实务操作中，对商品房购买人的定义区分为商品房消费者与一般购买者，两者适用的法律依据，及事实证据、评定标准有较大区别。

消费类型	一般购买者	商品房消费者	备注
法律依据	《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《九民纪要》127条。	《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；《九民纪要》125条。
是否要求签署有效商品房买卖合同	要求	要求	人民法院查封之前
是否完成交付	要求	要求	未明确
是否实际占有	要求	要求	人民法院查封之前
房屋价款实际支付额度	已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行	已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。	未明确，通常理解为在人民法院查封之前
是否要求无其他用于自己居住的住房	未明确	系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
房屋实际使用人	没明确要求房屋是自住	要求房屋为自住
对房屋未过户是否有过错	无过错，有主张变更登记	未明确

消费类型	一般购买者	商品房消费者	备注
法律依据	《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《九民纪要》127条。	《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；《九民纪要》125条。
是否要求签署有效商品房买卖合同	要求	要求	人民法院查封之前
是否完成交付	要求	要求	未明确
是否实际占有	要求	要求	人民法院查封之前
房屋价款实际支付额度	已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行	已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。	未明确，通常理解为在人民法院查封之前
是否要求无其他用于自己居住的住房	未明确	系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
房屋实际使用人	没明确要求房屋是自住	要求房屋为自住
对房屋未过户是否有过错	无过错，有主张变更登记	未明确

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实务操作中，不论是执行异议还是执行异议之诉的程序，法官为维护各方当事人的权益，对异议方，申请执行人，被申请执行人的举证要求相对较高。律师要依据权利人的实际情况，深入分析，全面举证，以尽可能减少权利人的风险。

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